Денвер собирается расширить фонд доступного жилья

Моника Галлегос не планировала пропустить работу в течение двух месяцев, но затем ей поставили диагноз: головная боль, которая, по ее мнению, была мигренью, была вызвана аневризмой головного мозга позади ее глаза, и ей потребовалась операция.

Это было в начале июня.

Когда Гальегос вернулся домой через месяц в квартиру Вествуд, которую она делит с двумя сыновьями-подростками, арендная плата уже просрочена. Никакой зарплаты не было видно, и ей пришлось бы несколько недель ждать разрешения, чтобы вернуться на свою работу в качестве ассистента стоматолога.

«Все сразу поразило меня, - сказал 43-летний Гальегос. - Я не женат, и у меня не было никакой помощи. … Я честно думал, что буду бездомным ».

Она пережила кризис с помощью новая городская программа, которая предоставила краткосрочную помощь сотням жителей Денвера, которые временно рискуют потерять свои дома из-за арендной платы или коммунальных платежей. Программа была одним из самых заметных усилий 10-летний Денверский фонд доступного жилья стоимостью 150 миллионов долларов с момента его запуска в начале 2017 года.

После того, как Гальегос связался с компанией Brothers Redevelopment, одной из двух некоммерческих организаций, осуществляющих программу помощи, она выплатила ей 1165 долл. США за аренду в июле. С этим стрессом прошло, она вернулась на работу.

В понедельник городской совет готов утвердить расширение, которое удвоится ежегодное обязательство города в размере 15 млн. долл. США в фонд жилищного строительства, в частности за счет повышения специального городского налога на розничную продажу марихуаны на 2 процентных пункта. Город, работающий через Жилищное управление Денвера, также планирует увеличить финансирование в размере 105 миллионов долларов США путем выпуска облигаций, которые будут оплачивать крупные проекты реконструкции DHA и покупки земли по всему городу для будущих частных и государственных проектов.

24 миллиона долларов на расходы и обязательства

Даже когда городские власти готовятся расширить фонд, еще слишком рано, чтобы полностью оценить эффективность первоначального плана. Но он уже использовался, чтобы привести в движение множество проектных субсидий и новых программ.

Информация, запрошенная The Denver Post, показывает, что город до сих пор потратил или выделил почти 24 миллиона долларов из фонда, который использует налоги на недвижимость, сборы за воздействие на новое развитие и трансферты городского бюджета. Основная часть идет на кредиты и другие субсидии для жилищных проектов, которые, когда они будут завершены, обеспечат более 1000 новых квартир и домов для продажи людям с низким и средним уровнем дохода. Некоторые проекты находятся в стадии строительства.

Gallegos и другие люди, которым помогает программа помощи, предлагают ощутимые отчеты о ее влиянии.

«Я никогда не просил раздаточный материал, - сказал Гальегос, - но они были очень добры и просто очень хотели помочь».

Сайрус МакКриммон, Денвер пост

Здание, в котором размещался бывший ресторан El Diablo по адресу 101 Broadway в Денвере, как показано на аукционе по банкротству в декабре 2015 года. Застройщик, который планирует отремонтировать здание, также ранее отель First Avenue, должен получить Городской кредит и налоговое финансирование помогают.

До расширения фонда планировалось произвести или сохранить около 6000 единиц жилья, пригодных для дохода, в течение следующего десятилетия. Это примерно в четыре раза больше, чем думали городские чиновники.

Но в прошлом году администрация мэра Майкла Хэнкока отреагировал на давление членов совета и жилищных адвокатов наращивать усилия. Они утверждали, что плана финансирования было недостаточно, учитывая масштабы продолжающегося демографического бума в Денвере и вызванный этим кризис доступности жилья.

Таким образом, расширение будет стимулировать и ускорять программу, особенно в первые пять лет, когда официальные лица планируют запустить в действие ДГВ и частные проекты, которые приведут к 6244 квартирам, домам или другим жилищным единицам.

Но никто не изображает новый план как полное решение.

По последним оценкам города, в Денвере насчитывается 92 000 домашних хозяйств, которые считаются «обремененными издержками». Это означает, что они платят более 30 процентов своих ежемесячных доходов на аренду, ипотеку или другие расходы, связанные с жильем.

«Удваивая этот фонд, мы еще не закончили», - заявил член совета Альбус Брукс на заседании совета 20 августа. «Для этого потребуется частный сектор, правительство, некоммерческие организации и сообщество, чтобы вырастить это».

Со своей стороны, Хэнкок указывает на экономические силы, находящиеся вне контроля города, а также на ограниченные ресурсы, которые он может собрать, для защиты подхода своей администрации.

«Я думаю, что иногда люди теряют сознание того, что развитие города в сфере жилищного строительства продолжается всего около шести лет», - сказал он. «Шесть лет в этом путешествии могут показаться долгим временем, но достижение того момента, когда мы даже опережаем государство по нашим инвестициям, говорит о людях Денвера».

До сих пор городские усилия были сосредоточены на трех областях: субсидии на жилищные проекты, инвестиции в существующие здания для предотвращения истечения срока действия соглашений о доступности и программы помощи арендаторам и домовладельцам. Вот посмотрите, как Денвер до сих пор использует жилищный фонд.

$ 15,8 млн. На новые проекты жилья

До создания жилищного фонда город использовал в основном традиционные федеральные и другие внешние источники финансирования для субсидирования строительства или сохранения тысяч домов. Но новый фонд уже увеличил результаты, по крайней мере, с точки зрения финансируемых проектов.

В первые 18 месяцев из фонда были выделены субсидии или обязательства по восьми проектам, в результате которых будет создано 1 071 новое подразделение. К ним относятся проект квартирного дома для пожилых людей DHA возле озера Слоун, жилой комплекс частного застройщика на северо-востоке Денвера, еще один девелоперский дом планирует привести в порядок пустующую гостиницу First Avenue на Бродвее в центре Денвера и Хабитат для Человечества Метро Денвер готовится к строительству 32 дуплексных домов на продажу в Элирии-Суонси.

Некоторые проекты получают городские кредиты, в то время как другие настроены на получение ссуд на основе результатов (или прощения), которые превратятся в гранты, если разработчики будут выполнять свои проекты в соответствии с обещаниями. Пара все еще нуждается в одобрении совета.

«Мы не смогли бы приобрести недвижимость на 43-й и Элизабет без этого простительного займа от города», - сказала Хезер Лафферти, исполнительный директор Хабитат, о помощи в размере 1,8 млн. Долл. США в виде городской помощи для покупки вакантных земель у DHA на 43-й авеню и улице Элизабет.

Покупатели жилья будут ограничены домохозяйствами, составляющими до 80 процентов среднего дохода в районе метро, ​​или около 72 000 долларов на семью из четырех человек. Некоторые из проектов аренды будут ограничивать арендаторов с низким уровнем дохода.

4 миллиона долларов на сохранение жилья

Среди существующих в Денвере квартир и домов с ограничениями по уровню дохода более 1800 - или 8 процентов - имеют ограничения или соглашения, срок действия которых истекает в ближайшие пять лет или около того. Риск того, что они будут куплены и превращены в недвижимость по рыночным ценам, является одной из главных проблем города в сфере жилья.

Город использовал свой новый фонд для финансирования частных покупок двух старых зданий, что продлит ограничения на 279 квартир на десятилетия. Город обязался выделить 2,6 миллиона долларов Джонатан Роуз Компани приобрел $ 31 млн квартир Juanita Nolasco в западном Денвере, и она согласилась предоставить почти 1,4 миллиона долларов на Gorman & Co. приобрела 8,2 миллиона долларов и запланированная реконструкция отеля Colburn Capitol Hill's, в котором долгое время проживали бездомные.

$ 3,8 млн. На новые программы

Пока что наименее дорогостоящая программа города помогла большинству людей. Денвер потратил 865 000 долларов запустить программу временного проката и коммунальной помощи - ту, которая помогла Gallegos - прошлой осенью. Первый этап помог 486 домохозяйствам с низкими доходами получить помощь в аренде жилья, в среднем 1200 долларов США, а другим - помощь в оплате счетов за коммунальные услуги. вторая фаза в 1 миллион долларов Ожидается, что до конца года будет оказано помощь примерно 800 домохозяйствам, сообщила Бритта Фишер, директор по жилищным вопросам Денвера.

Город также привлек 900 000 долларов из фонда, чтобы помочь оплатить совместная городская / государственная программа благоустройства на сумму 3,8 миллиона долларов оградить семьи, живущие рядом с межштатной автомагистралью 70, от шума и пыли во время четырехлетнего проекта строительства шоссе

И скоро город планирует запустить пилотную программу это «выкупит» арендную плату за квартиры по рыночной цене для 125 семей с низким и средним уровнем дохода, сделав их более доступными.

Позже в этом году, по мере расширения местного жилищного фонда, Денвер будет собирать идеи для других новых программ.

«Важно делать то, что работает хорошо - там, где мы видим результаты, - и продолжать внедрять инновации», - сказал Фишер.